Marrakech · location courte durée · données Hostlux
Deux saisons hautes, pas une seule, et elles ne se ressemblent pas. En décembre et janvier le prix de la nuit grimpe sans que les logements se remplissent davantage. En juillet et août c'est l'inverse : le remplissage explose à prix quasi constant. Février est le seul vrai creux, sur les deux tableaux à la fois.
Le cœur du sujet
Chaque barre est la moyenne du mois calendaire sur la période choisie, pondérée par les nuits réellement concernées. Un mois de janvier vaut donc ce que valent tous les janviers de la période, pas la moyenne de deux chiffres.
Le pic est hivernal. Décembre et janvier tirent le prix vers 84 € la nuit, portés par les fêtes et par une clientèle européenne qui vient chercher le soleil. L'été tient un cran en dessous, autour de 67 €.
Le pic est estival, et il est ailleurs. Juillet et août remplissent à 63 %, quand décembre plafonne à 43 %. Un prix élevé ne veut pas dire un calendrier plein : ce sont deux leviers distincts, et c'est la leçon principale de ce graphique.
Le seul indicateur qui tranche, parce qu'il multiplie le prix par le remplissage. Août et juillet gagnent (42 €), décembre suit de près (37 €), et février tombe à 18 €, soit deux fois et demie moins qu'en août pour le même logement.
Par typologie
Le parc se répartit en 15 logements d'une chambre, 18 de deux chambres et 4 de trois chambres ou plus. Les grands logements se louent 121 € la nuit en moyenne contre 60 € pour un deux-chambres, mais ils ne se remplissent pas mieux.
Les trois-chambres et plus ne sont que quatre logements : leur courbe bouge fort d'un mois à l'autre parce que l'échantillon est petit. À lire comme une tendance, pas comme une référence de marché.
La question qui compte
Tout ce qui précède décrit le marché. Cette partie répond à la seule question qu'un gestionnaire se pose vraiment : à combien j'affiche ma nuit en mars pour que mon calendrier se remplisse.
La barre couvre les prix du premier au troisième quartile des 3 870 nuits vendues : un quart des nuits sont parties moins cher que le bas de la barre, un quart plus cher que le haut. La césure entre le bleu plein et le bleu clair est le prix médian : en dessous se joue une moitié du marché, au dessus l'autre.
| Mois | Plancher | Prix d'affichage | Haut de fourchette | Ce qui se passe ce mois-là |
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Prix par nuit pour le logement entier, revenu hôte, hors ménage. Le « prix d'affichage » est la médiane du mois : le point de départ que vous corrigez ensuite selon votre quartier, votre note et vos photos. Le plancher est le premier quartile : descendre en dessous, c'est se placer dans le quart le moins cher du marché.
Pour le vérifier sans se tromper, il faut comparer ce qui est comparable. On prend un seul mois, une seule typologie, et on coupe les logements en deux moitiés : ceux qui ont affiché moins cher, ceux qui ont affiché plus cher. Puis on regarde ce que chacun a encaissé par nuit ouverte, et à quel taux il s'est rempli.
Sur les douze mois et sur les deux typologies, la moitié la plus chère encaisse davantage par nuit ouverte. Sans exception. Et de juin à décembre elle se remplit aussi mieux : en juillet, les deux-chambres les plus chers tournent à 71 % de remplissage à 69 € la nuit, quand les moins chers plafonnent à 46 % à 43 €.
Attention à la lecture
Les deux montent ensemble, et c'est le signe qu'on regarde une croissance de parc et non un cycle. Les deux graphiques sont volontairement séparés : superposer un chiffre d'affaires et un nombre de logements sur un même axe donnerait une illusion de corrélation.
Le détail
Sur les 12 derniers mois. Cliquez un en-tête de colonne pour trier. Les logements arrivés en cours d'année n'ont pas douze mois d'historique : leur chiffre d'affaires est mécaniquement plus bas, la colonne « mois actifs » le dit.
| Logement | Type | Mois actifs | CA 12 mois | Nuits | Prix / nuit | Occupation | RevPAR |
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